高增长之后：房地产行业变局与可持续发展

前言 / I

上篇  房地产行业变局

第一章 房地产行业变局与反思：2021—2023年

一、行业变局从规模房企密集“爆雷”开始 / 001

（一）市场：2021年上半年达到顶峰后由热转冷 / 002

（二）政策：抑制四大冲动以控制房价上涨 / 005

（三）?问题：政策调控叠加新冠疫情使房企信用风险

集中释放 / 011

二、房企爆雷的成因分析与反思 / 016

（一）房企经营模式蕴含流动性危机 / 016

（二）房企经营模式没有跟上监管政策的转变 / 021

（三）房企现金流受到政策叠加效应和市场下行的影响 / 023

三、行业变局及后市展望 / 025

（一）行业变局 / 025

（二）后市展望 / 031

第二章 房地产行业波动回顾：2008年和2014年

一、2008年房地产行业震荡 / 036

（一）国际形势和国内调控综合作用的结果 / 037

（二）三大政策从供需两端积极救市 / 040

（三）宽松政策下市场快速复苏 / 041

二、2014年房地产行业库存危机 / 042

（一）经济下行中需求的回落与供给增长的失衡 / 042

（二）三大政策刺激需求的释放 / 044

（三）去库存效果显著的同时房价高企 / 047

三、比较与启示 / 048

（一）三轮周期的因果均不相同 / 048

（二）目前房地产市场环境发生根本性转变 / 050

（三）环境的转变带来房企经营逻辑的转变 / 058

下篇  房地产行业可持续发展

第三章 房地产行业可持续发展与变革方向

一、房地产行业可持续发展之国际比较 / 063

（一）美国房地产行业的可持续发展 / 064

（二）日本房地产行业的可持续发展 / 074

（三）比较与借鉴 / 079

二、经济社会发展与房地产行业定位 / 080

（一）我国房地产行业定位的政策演变 / 080

（二）房地产行业健康发展对经济社会的重要意义 / 082

三、可持续发展变革方向展望 / 086

（一）土地供给模式变革方向 / 086

（二）住房供给模式变革方向 / 090

（三）房地产金融模式变革方向 / 095

（四）房地产企业经营模式变革方向 / 097

第四章 房地产行业可持续发展之调控政策

一、房地产市场调控历史周期及评析 / 103

（一）服务经济社会发展大局相机决策 / 104

（二）三大政策奠定了当前的市场基础 / 120

（三）行政政策是过去调控的发力点 / 127

二、房地产市场调控与“长效机制” / 133

（一）健全土地供应机制 / 135

（二）健全财税支持政策 / 137

（三）发挥金融政策的作用 / 139

（四）发挥住房保障政策作用 / 140

（五）发挥市场监管政策作用 / 142

三、房地产市场调控与“因城施策” / 143

（一）“因城施策”的调控内涵 / 143

（二）热门城市落实“因城施策” / 145

（三）非热门城市落实“因城施策” / 154

第五章 房地产行业可持续发展之投资布局

一、房地产投资区域布局调整 / 156

（一）房地产开发投资布局评估 / 156

（二）房地产投资布局趋势 / 163

二、房地产投资业态选择 / 173

（一）优化商品房开发业务 / 174

（二）拓展专业化运营业务 / 179

（三）增加管理服务业务 / 182

（四）拓展产业地产 / 186

（五）进入城市更新领域 / 192

三、拿地模式与动态 / 194

（一）房企拿地策略调整 / 194

（二）房企拿地模式类型 / 195

（三）房企拿地动态 / 199

四、开发运营模式 / 202

（一）开发—销售模式优化 / 203

（二）专业化运营服务模式不断拓展 / 206

第六章 房地产行业可持续发展之融资模式

一、“三条红线”实施近况及评析 / 216

（一）“三条红线”政策及实施近况 / 216

（二）“三条红线”实施评析 / 217

二、房地产贷款集中度管理实施近况及评析 / 224

（一）贷款集中度管理内容及实施 / 224

（二）贷款集中度实施评析 / 228

三、房地产企业融资模式之国际比较 / 231

（一）美国房地产企业融资模式 / 232

（二）德国房地产企业融资模式 / 235

（三）日本房地产企业融资模式 / 236

（四）新加坡房地产企业融资模式 / 239

四、房地产企业融资模式变革重点 / 241

（一）优化银行贷款融资结构 / 241

（二）拓展房地产投资股权融资 / 246

（三）推动资产证券化 / 250

（四）积极试点推动房地产行业绿色金融 / 256

（五）规范房地产企业发债和信托等融资 / 257

第七章 房地产行业可持续发展之住房品质

一、我国住房品质显著改善但仍需提升 / 262

（一）十年间住房品质持续改善 / 262

（二）住有宜居仍需持续提升住房品质 / 267

二、住房品质需求驱动房地产高质量发展 / 270

（一）人口结构变化推动改善性需求增加 / 270

（二）住房品质需求从房屋到社区内外延伸 / 271

三、住房品质的绿色、装配和智慧变革 / 275

（一）绿色住宅：人与自然和谐共处新模式 / 276

（二）装配式住宅：标准化生产更加高效与环保 / 282

（三）智慧住宅：让生活更加便捷舒适 / 286

四、物业管理服务构筑住房品质软实力 / 288

（一）物业管理模式分类及其特征 / 288

（二）物业变革方向：数字化、智能化、精细化、多元化 / 290

第八章 房地产行业可持续发展之新型业态

一、租赁住房政策“黄金十年” / 295

（一）住房租赁市场发展基本态势 / 296

（二）大城市住房租赁市场需求规模大 / 300

（三）保障性租赁住房建设补齐供给短板 / 302

二、城市更新模式升级 / 308

（一）城市更新的新发展阶段 / 308

（二）片区统筹城市更新战略 / 317

三、养老地产发展前景 / 322

（一）养老地产市场机遇 / 322

（二）养老地产发展模式 / 326

（三）养老地产代表案例 / 331

（四）养老地产面临的挑战 / 335

第九章 房地产行业可持续发展之精细管理

一、进入管理红利时代 / 339

（一）挖掘内部管理红利 / 340

（二）坚守长期主义，赢得稳健发展 / 342

二、重视战略引领 / 343

（一）制定“新战略” / 343

（二）“新战略”落地 / 345

三、强化组织和标准化保障 / 347

四、实施数字化赋能 / 351

五、新型绩效文化 / 354

参考文献 / 356