红线图”之类的放在那里向单位和国家银行交待。湖南邵阳市一家工商银行挪用公款到淡水炒地皮所赚的钱，全被集体私分。截至国务院下令禁炒地皮之时，湖南省全省银行乱贷款、乱拆借投入到房地产上的资金已达数十亿。这些钱全被冻结在地皮上，严重影响了当地经济运行的正常秩序，凡参加“炒地”的市、县至今还未恢复“元气”。
在任何国家，土地都是不可再生的重要资源，更是国家积累建设资金的重要来源。在有着天文数字般庞大人口的中国，土地资源的约束已经相当严峻。在人均耕地很少的情况下，我国政府大量出让土地有着双重目标：一是通过土地使用权出让来积累建设资金，这对资金匮乏的中国来说，确实非常必要；二是希望通过此举促进住房商品化，以利于我国在2000年时达到人均居住面积8平方米的社会目标。但是由于权力的高度市场化和少数地方政府权力层的群体腐败，使实际结果远远偏离了上述目标。
首先，由于一级市场上实行土地供给双轨制（行政划拨和有偿出让）模式，这就使大部分土地通过行政划拨流入二级市场，这部分土地基本上没有多少收益可言。而有偿出让的那一部分，由于缺乏地价评估、地价管理的行政法规和公开的地价标准，使许多地方的掌权者在有偿出让的过程中，为了从中取利，竞相压低地价，随意处置土地资产，造成国有土地收益大量流失。大量资料表明，中国土地二级市场上的价格并不低，1985年一般城市地价约为5～8万元/亩，1988年上涨为15～20万元/亩。近几年沿海地区和珠江三角洲城市的地价猛涨，己超过100～200万元/亩，有些黄金地段更高达700万元/亩。这些价格往往是一级市场的数倍乃至10多倍，价差在中间环节大量流失。所以不少地方的土地虽然大量出让，但地方政府却未能形成大的积累，只使不少权势者和参与炒地者成为巨富。有人。曾算过一笔详细的账，政府出让的大部分未经开发的生地或不完全具备“七通一平”条件的毛地，土地价格大多都很低。根据北京市黄金地段土地价格分析，未开发成熟的土地批租价格只占开发成熟的土地价格的10％，即：一块开发成熟的土地的价格，一般包含10％的土地出让金、30％的基础设施和基地处理投资，以及60％的土地增值费。也就是说，在中国这段时期这样一种土地供给方式下，政府出让毛地或生地，仅仅只能拿到二级市场上土地价格的10％。至于中国房地产业的利润，用行内人士的话来说是一个“秘密”，即一个永远也无法测知其深浅的财富“黑洞”。每一个涉足房地产的人，由于土地的来源和拿到土地的时间不同，从而得到的利润也很不相同。总之，通过这种“灰色渠道”形成的收入分配畸变，誘发了社会道德的大滑坡，使社会秩序不可避免地。陷入动蕩混乱，社会公众对于不公平现象的怨恨情绪普遍增强。
其次，出让土地虽多，却井未使民众的住房问题得到多少实质性的解决。由于土地二级市场价格过高，建造以中下等收入者为销售对象的大众化住宅根本元利可图，开发商们纷纷建造豪华公寓和高级住宅，以港台人士和国内的“大款”为销售对象，这就使中国的房地产市场陷入严重的供需脱节。据房地产业内人士对世界各大经济中心城市的楼价进行对比，我国中心城市的楼价已与英国、美国的中心城市不相上下，比加拿大、澳大利亚还要昂贵。据国家建设部公布的房地产市场数据，1995年我国商品房空置达5046万平方米，就在这些存量未消化之时，又有大量“增量”积压，1996年我国房地产开发投入3825．29亿元资金，而销售额却只有1340．38亿元。到1996年底为止，我国商品房积压已超过6800万平方米，由此发生的资金沉淀达1200万亿元。但其价格却使缺房的工薪阶层积毕生之力都无法购买。直到房地产价格连续跌了两年以后的1996年，在内地大城市如上海、北京，以及沿海的广州、深圳等地，一般规格的商品房每平方米价格尚需4000一6000元，一般省会级城市如武汉、长沙则需3000元左右。根据我国的收入水平，每平方米超过2000元的商品房价格，与工薪阶层的购买力相去甚远。商品房积压到1996年，就出现了这样的情况：
1996年9月27日的《北京青年报·青年周未》登载了一篇题为《为何炸掉花园别墅》的文章，这篇文章称，石家庄市体育南大街的华兴花园小区，由中国华兴河北实业发展公司在前几年房地产热时所造的51幢别墅构成，因卖不掉而闲置了几年，最后在1996年7～8月间炸掉。下面是中央人民广播电台记者孟听采访华兴河北实业发展公司总经理时得到的回答：“花园别墅200多亩地，都是当时建委主任、规划局长親自给我们做的规划，他认为在石家庄应该搞成一流的，不仅在外部建设，内部的配套设施，还有物业管理和服务都应该是这样的，到后来在建设过程中，我们建了51幢别墅。在卖的时候，卖得很慢，这样卖出去的，我们就装修，没卖的呢，仅仅是个外壳。另外从发展方向上来讲呢，别墅在石家庄的购买力是不行的，从布局上讲呢，规划局也同意把这10个小别墅去掉，改建普通住宅。从程序上都正规，从当前为居民提供普通住宅的方向上，这个也是社会需要的，再从资金上算经济账，拆掉的这10个也就损失了七八十万。但是盖出4幢楼赚的钱，那可就不是这七八十万了。这样从银行资金还贷款，那是一笔不少的效益。所以综合考虑以后我们就把它给拆了。对于社会的说法呢，从我们的角度不评论这个。因为搞房地产热的时候，大家也都在说热，冷的时候也都说冷，它在热的时候我们说冷，好多人都不理解。”刘冲的看法似乎在其它几家房地产公司那里得到了认同，燕港公司总经理郑鹏飞说：“高级别墅市场不接受它，不消化怎么办？扒掉以后盖多层。放在那儿积压，成本也居高不下，资金也占用了。往前追溯决策上有失误，因为不是他一家，是全国房地产的一个通病。随着1992年、1993年房地产热它就是一个通病，都是楼堂馆所、别墅，脱离了市场需要，尤其石家庄这个城市，虽然是个省会城市，居民的消费水平、消费观念都没有达到一定水平。”不管对这件事如何进行辩解，在建设资金短缺时期、老百姓住房紧张的情况下，发生这些事情总让人觉得这“学费”很不值得。
从世界经验来看，房地产发育有两个基本条件：一是人均房地产比重和城市化水平，二是社会资本积累速度。就第一个条件而言，我国人均房地产水平不仅远远低于发达国家，也低于一些发展中国家。城市化水平也比较低，这是房地产市场发展的有利条件。就第二个条件而言，这些年我国社会资本积累的速度相当快，但是分布却极不均衡，主要集中在7％的富裕及富豪型家庭手中。这些家庭一般己拥有令普通民众望尘莫及的住宅，其中有些家庭还拥有多套。而有购房需要的工薪阶层面对如此昂贵的房价，却并没有足够的购买力。也就是说，中国目前这个房地产市场之所以“人气”不旺，购买者不多，是因为这个市场在很大的程度上是“炒”上去的，而不是建立在有支付能力的需求之上的。世界银行对许多国家进行调查后发现，住宅价格应保持在家庭年收入的3至6倍为宜，超过6倍则很难有市场。按1995年上海职工平均年收入9000元计算，一个双职工家庭年收人为18000元左右，其3至6年的总收入约为5．4万元至10．8万元。按照我国目前的商品房价格，一个家庭要购买一套中等水平、面积为70平方米的商品房，约需20～30余万元，绝大多数工薪阶层无论如何都没有这样的财力。目前在我国，除了就业政策之外，再也没有任何公共政策比住房政策对民众影响更大。这方面的挫折和失望越多，民众对改革的满意程度就越低。
第三，借助“光环市场”和“环上市场”理论分析可以得知房地产虚热引发了潜在的经济危机。所谓“光环市场”是指超过实际需求的产品，即剩余产品的市场。这些产品在工厂里以积压、在商店里以滞留的形式表现出来，竞争越激烈，光环市场越大。光环市场虽然是由难以成交的产品构成的，却能造成虚幻的繁荣，如同一些星体所具有的光环一样，这些光环虽不是实体，却是真实的存在。“环上市场”是建立在光环市场上的市场。如房地产业需要大量的建筑材料，由于竞争，建筑材料的供应量将超过实际需求。如果实际需求量为1000套房屋所需的铝合金门窗，而供应量却达到1050套房屋的铝合金门窗，那么其中50套房屋的铝合金门窗则为光环市场。制造这1050套房屋的铝合金门窗的铝合金材料则形成了实际需求，其中50套门窗的材料则是建筑在光环市场之上的，称为“环上市场”。同时铝合金材料市场由于竞争又会形成新的光环市场。可以说，．光环市场如同沙滩，而环上市场则是沙滩上的巨型建筑。如果第一市场的剩余产品己达5％，那么第六市场则占30％。如果竞争白热化，第一市场的剩余产品率为20％，那么第六市场则会高达120％。如果第一市场因剩余产品的压力过大而崩溃，上面那些剩余产品比例更高的市场如第二、第三……第x市场则一定会像雪崩一样垮掉，没有办法能阻止这利崩溃。这是经济危机突发性强、规模巨大、波及而广的根源所在。本章仅仅只分析了一个与房地产业有夫的市场，而实际上房地产的相关产业有50多个，有间接联系的又还有许多个。由此可知，圈地运动造成的房地产虚热，会对中国经济有何影响。
一份材料显示，从1987年开始推行土地有偿使用制度，土地作为特殊商品开始进入市场以来，我国的土地资产就开始从各种渠道大量流失。据1992年初步测算，我国城镇国有土地资产价值至少达15万亿元，其中企业生产经营用地占1/3，至少有5万亿元土地资产可有偿使用并保值增收，远大于全国国有经营性与非经营性固定资产3．5万亿元。若5万亿元土地资产中每年有3％进入市场，按40％征为政府纯收益的话，各级政府每年来自划拨土地人市的纯收益约为600亿元。
然而现实并非如此，事实上国有土地资产在大量流失和变相流失。根据多年来从实践中得出的经验，国有土地资产流失的渠道主要有以下5条：
土地隐形交易经调查后保守测算，国有划拨土地使用权因非法转让、出租和抵押等隐形交易而导致流失的国家土地收益，大城市年平均1500万元以上，地级市平均每年1000万元以上，县级市50万元以上，建制镇20万元以上。全国每年因土地隐形交易流失的收益至少在100亿元以上。
城镇土地使用税征收不到位按国家征税标准和征税范围，全国每年可收取土地使用税150亿元以上，而实际只收到30多亿元，流失高达120多亿元。
土地出让金偏低在土地出让中，各地普遍以压低地价作为招商引资的优惠条件，协议出让土地的比重高达90％，而协议出让的地价仅为拍卖、招标地价的几分之一，甚至几十分之一，有的地方还出现了负地价。若真正按市场经济规则和价值规律科学确立地价，全国十地出让收益还可多收几百亿元。
大量非市场形式供地和土地闲置变相流失土地资产尽管国家大力推行十地有偿使用制度，但大量本应以出让方式供地的项目用地仍以行政形式划拨，土地资产价值没有显化，没有地租收益。另外，城镇划拨土地存在大量闲置和低效使用现象。据测算，全国城市建设用地约4～5％处于闲置状态，40％处于低效利用状态，由此每年损失土地收益约800亿元。
土地增值税征不到位尽管国家已颁发了征收土地增值税规定，但除少数省市开始实施外，大部分地区尚未开始征收，这也是造成土地资产流失的渠道之一。
房地产市场能否成为新的经济增长点
本节指出：尽管建设部有针对性地提出了5条措施，旨在改变商品房严重滞销的局面；一些城市也纷纷出台了有关政策，“让老百姓买得起”，然而收效甚微。因为这个市场需要政府、开发商、消资者几方联动，才能形成带有决定性的启动，否则就无法将潜在需求化为有效需求，还是不能形成新的经济增长点。
1996年上半年，中国政府通过两次降低银行存款利息，希望以此启动市场需求，但到了11月份，已经可以很明显地看出这一政策目标将难以达到。看来在产品相对过剩的今天，与有效需求不足作“斗争”，是今后比较长一段时间内中国必须应对的经济难题。选择房地产业作为新一轮经济发展的启动点，也就顺理成章地成为高层决
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